Risk Yönetim Sistemine İlişkin Esaslar:

Kurucu, III-55.1 sayılı Portföy Yönetim Şirketleri ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği, Yatırım Fonları Tebliği ve Tebliğ'inde belirlenen hükümlerin yanı sıra gayrimenkul yatırımlarına ilişkin finansman riski ve likidite riski ile diğer muhtemel risklerin yönetimini de içeren bir risk yönetim sistemi oluşturmuştur.

Risk yönetim birimi RİSKAKTİF Eğitim Yazılım Danışmanlık Ltd. Şti. nezdinde oluşturulmuştur. Risk Yönetimi Birimi'nin temel görev, yetki ve sorumlulukları Kurucu yönetim kurulu kararına bağlanan risk yönetim prosedüründe yer almaktadır.

Risk yönetim sistemi, yönetilen portföyün maruz kalabileceği temel risklerin tanımlanmasını, risk tanımlamalarının düzenli olarak gözden geçirilmesini ve önemli gelişmelere paralel olarak güncellenmesini ve maruz kalınan risklerin tutarlı bir şekilde değerlendirilmesini, tespitini, ölçümünü ve kontrolünü içeren bir risk ölçüm mekanizmasının oluşturulmasını içermektedir. Gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin tüm risk türleri tanımlanmış, potansiyel riskler belirlenmiş ve riskleri önleyici tedbirler konusunda çalışmalar yapılmıştır. Böylece söz konusu risklerin yönetilmesine ilişkin olarak Kurucu üst yönetimi tarafından gerekli tedbirler alınarak risk yönetimi sistemi oluşturulmuştur.

Kurucu'nun risk yönetim prosedürü, risk yönetim süreçlerini de kapsayan iş akışları ve risk yönetim biriminin görev tanımlarını da kapsayan görev tanımları yazılı hale getirilmiş ve Yönetim Kurulu'nca kabul edilmiştir.

Fonun yatırım stratejisi ile yatırım yapılan varlıkların yapısına ve risk düzeyine uygun bir risk yönetim sistemi oluşturulmuştur.

Risk yönetim sisteminin, yönetilen fonun yatırım stratejisi ile yatırım yapılan varlıkların yapısına ve risk düzeyine uygun olarak oluşturularak, Kurucu'nun iç kontrol sistemi ile bütünlük arz etmesi esastır. İç kontrol sisteminin Fon'un mevzuata uyum kontrollerini yerine getirmesini engelleyebilecek tüm risklerin tespit edilmesi ve önlenebilmesi faaliyetleri risk yönetimi sisteminin kapsamına dahil edilmiştir.

Belirlenmiş risklere ilişkin ölçüm ve önlemler aşağıdadır:

Piyasa Riski:

Fonun maruz kaldığı piyasa riskinin (kâr payı oranı riski, kur riski gibi) hesaplanması ve raporlanması için riske maruz değer (RMD) modelleri kullanılmaktadır. Hesaplamalar Yatırım Fonlarına İlişkin Rehber hükümlerine ve ilgili düzenlemelere uygun olarak uygun olarak RiskActive tarafından yazılmış olan Riskfree programı ile yapılmaktadır.

Stres testleri ve senaryo analizleri finansal pozisyonlara ve gayrimenkullerin likidite riskine ayrı ayrı uygulanır. Finansal pozisyonlara uygulanan stres testleri ve senaryo analizleri, Yönetim Kurulu tarafından, portföyünün büyüklüğü ve risk faktörlerinin özelliklerine göre belirlenir ve gerekli görüldüğünde güncellenir. Piyasa şartlarına ve sahip olunun finansal pozisyonların özelliklerine göre kur, kâr payı oranı, fiyat vb risk faktörlerine şoklar uygulanır. Gayrimenkul portföyüne uygulanan stres testleri likidite puanlamasında önemli ağırlığa sahip olan makro ekonomik gelişmeleri yansıtan endekslerin değerleri stres dönemlerini yansıtacak şekilde değiştirilerek AHS ağırlıkları yeniden hesaplanır.

RMD modelinin sonuçları, geriye dönük test yapılarak doğrulanmaktadır. Geriye dönük test kapsamında, her iş günü için, portföyün gün sonu pozisyonları için hesaplanan günlük riske maruz değer ile bir sonraki iş günü sonu itibariyle portföyün değerinde meydana gelen günlük değişim arasında karşılaştırma yapılır. Belirlenen bir günlük RMD değerinin aşılması sonucu ortaya çıkan "aşım sayısına" ilişkin bir limitin belirlenmekte ve bu limite uygunluk izlenmektedir.

Gayrimenkul Piyasa Riski:

Gayrimenkul yatırımları kapsamında temel olarak arsa, inşaat, kira ve konut fiyatlarındaki sert düşüşlerin fon değerinde yaratabileceği azalışa ilişkin risktir.

Gayrimenkuller nedeniyle maruz kalınan riskleri hesaplamak için fon yapısına uygun olarak belirlenen stres testleri ve senaryo analizleri kullanılmaktadır.

Likidite Riski:

Likidite riski finansal pozisyonlar ve gayrimenkuller için ayrı ayrı hesaplanmaktadır.

Finansal pozisyonlar nedeniyle maruz kalınan likidite riski fon portföyünde bulunan finansal varlıkların istenildiği anda piyasa fiyatından nakde dönüştürülememesi halinde ortaya çıkan zarar olasılığı olarak ifade edilmektedir. Finansal pozisyonlar için likidite risk hesaplama yönetimi olarak likidite katsayıları kullanılmaktadır. Ürünlerin; vadesi, ihraççısı, döviz cinsi gibi bilgileri dikkate alınarak likidite katsayısı belirlenmektedir.

Gayrimenkul Likidite Riski:

Gereken sürede piyasa rayiç değerinden gayrimenkullerin nakde dönüştürülememesi nedeniyle ortaya çıkacak zarar olasılığıdır. Analitik Hiyerarşi Yöntemi (AHS) ile gayrimenkullerin "likidite puanlarının" hesaplanması suretiyle ölçülür. AHS Likidite Puanlama tablosu her gayrimenkulün tipine ve gayrimenkulün detay özelliklerinin kurulan sisteme girilmesi ve güncel AHS ağırlıkları ile bir likidite puanı atanması ile oluşturulur.

AHS ile gayrimenkullerin likidite puanları hesaplanması için önce ana kriterler sonrasında da her ana kritere bağlı alt kriterler belirlenmektedir. Gayrimenkul bazında belirlenen kriterler esasen bir matris oluşturmaktadır ve AHS metodolojisi kendi içerisinde tutarlılık testi uygulamaktadır. Kriterler gayrimenkulün tipine (konut, arsa, AVM, ofis vb) göre belirlenmektedir. Örneğin, konut için ana kriterler: lokasyon, konutun fiziksel özellikleri, finansal özellikler ve genel ekonomik indikatörlerdir. Lokasyon ana kategorisinin altında bulunduğu şehir, bölgenin talep durumu ve ulaşım kolaylığı gibi parametreler vardır. Fiziksel özellikler ana kategorisinin altında bina yaşı, site içinde olup olmaması, cephe gibi parametreler vardır. Finansal özellikler ana kategorisi altında gayrimenkulün fiyatı ve aidat gibi parametreler vardır. Genel ekonomik indikatörler ana kategorisinde ise büyümü, kredi faiz oranları, kur gibi parametreler vardır. Ana kriterlerin toplamı yüz olmalıdır. Ana ve alt kriterlere üçlü skalaya göre puan ataması yapılmaktadır.

Değerleme Riski: Yatırım yapılan gayrimenkullerin yatırım süresi boyunca değerlerinin makul ve doğru bir şekilde tespit edilememesiyle ilgili riskleri kapsar.

Değerleme riskinin yönetilebilmesi amacıyla gayrimenkul değerleme kuruluşlarına ve/veya Kurulca uygun görülen kuruluşlara hazırlatılacak değerleme raporları kullanılacaktır. Fon'un Yatırım yaptığı gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı haklar ile tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75'i gayrimenkul yatırımlarından oluşan ve payları borsada işlem görmeyen anonim ortaklıkların paylarının değerleri için düzenli olarak değerleme raporları hazırlatılacaktır. Fon'un yıl sonu raporlaması için Aralık tarihli gayrimenkul değerleme raporları kullanılacaktır. Ancak, ilgili raporlar Haziran ayında ve gerek görülmesi halinde daha sık güncellenecektir.

Finansman Riski: İhtiyaç duyduğu finansman kaynaklarına zamanında gerekli ölçüde ulaşamaması nedeniyle Fon'un zarara uğrama olasılığıdır.

Finansman riskinin ölçümüne ilişkin olarak;

i) Fonun bir yatırımı finanse edebilme kapasitesi, likiditesi yüksek nakit ve nakit benzeri değerlere talep toplama dönemi sonunda elde edilecek nakit ile mevzuatta izin verilen borçlanma limitinin henüz kullanılmamış kısmı ilave edilerek bulunur.

Finansman riski, planlanan yatırımların, yukarıda tanımlanan yatırımı finanse edebilme kapasitesinden yüksek olması halinde oluşacaktır. (Yatırımı finanse edebilme kapasitesi/planlanan yatırımlar hesaplaması sonucu "1 "den küçük ise)

Yatırımı finanse edebilme kapasitesi limitine uyulup uyulmadığı yatırım planlandığı dönemden yatırımın gerçekleştiği döneme kadar günlük olarak izlenecek ve aynı gün içinde elektronik ortamda Yatırım Komitesi'ne ve Yönetim Kurulu'na raporlanacaktır. Yatırım Komitesi'nin tespitlere ilişkin alacağı gerekçeli karar Yönetim Kurulu'na yazılı olarak iletilecektir.

ii) Fon, son hesap dönemi itibarıyla hesaplanan fon toplam değerinin azami %50'si oranında katılım bankacılığı esaslarına uygun şekilde faizsiz kredi kullanabilir. Bu oranın %45 seviyesine ulaşması halinde Yatırım Komitesi elektronik ortamda bilgilendirilecektir. Kredi risk limitlerine uyum günlük olarak raporlanacaktır.

iii) Finansman riskinin yönetimi amacıyla asgari ay sonları itibariyle fonun likit varlıkları ve kullanabileceği kredi limiti hakkında Yatırım Komitesi bilgilendirilir. Önemli bir değişikliğin olması durumunda fonun likit varlıkları ve kullanabileceği kredi limiti günlük olarak izlenecektir.